8月25日，上海市住建委等六部门联合印发“沪六条”新政，涵盖外环外购房不限套数、成年单身按家庭执行限购、公积金支付首付、商贷利率不分首二套、完善房产税等六项措施。新政落地满月，上海楼市出现积极信号，但新房和二手房市场呈现不同态势。

新房市场：量升价涨，豪宅“日光”

整体成交量改善

据安居客监测，8月26日至9月25日，上海新房网签成交9984套，环比增长37%。新政对刚需和改善需求友好，在传统销售季公布有助于稳定预期，刚改和豪宅类新房项目表现不错，展现出市场对政策的认同，为“金九银十”传统销售季提供了保障。

豪宅项目火爆

在“豪宅热”带动下，新房市场再现“日光”盛况。9月21日，金陵华庭和中建玖上琅宸两大豪宅项目同日开盘，120套金陵华庭房源和140套中建玖上琅宸房源均在当日售罄。金陵华庭二期项目尤为引人注目，9月10日公布的“一房一价”备案表中，一套865平方米顶层复式房源总价高达2.83亿元，单价约32.68万元/平方米，超越此前纪录。9月21日开盘的120套房源，均价20.5万元/平米，两小时售罄，累计销售额98.43亿元，套均总价超8200万元。同策研究院数据显示，上周（9月15日 - 9月21日）8个入市项目中4个为10万 + 项目，除金陵华庭外，中建玖上琅宸和保利蘭桂坊也开盘售罄。9月20日公布的9个过会楼盘名单中，10万 + 项目多达4个、房源448套。

上海中原地产资深分析师卢文曦指出，上海新房市场量稳价升，“沪六条”政策对市场有积极作用，高端改善市场需求热度有助于稳定市场信心。

二手房市场：以价换量，外环外受益

成交量有所回暖

“沪六条”新政出台后，上海二手房市场逐渐回暖。安居客数据显示，新政至今，上海二手房（含商业）分别于8月30日、9月20日、9月21日、9月27日网签成交破千套，而新政前近两月未有一日成交破千。截至9月27日，9月上海二手房网签成交总量突破1.8万套，达18459套，环比上涨约11%，同比上涨约34%。

外环外数据突出

受益于限购政策放宽，外环外二手房数据变化明显。太平洋房屋数据显示，新政出台一个月以来（8月25日 - 9月25日），其外环外二手房成交量相比上月增长约4%，新增挂牌房源数量、新增客户量、带看量累计环比均有增长。上海链家数据也显示，新政后四周（8月25日 - 9月21日），外环外成交量、新增挂牌量、新增客户咨询量增长，带看量持平。太平洋房屋业务策略部主管程红推测，改善型需求客户增加，新政对置换链条末端有推动作用，从成交房价格段和环线维度可见一斑。

价格以价换量

易居研究院监测数据显示，新政后首周部分外环外房源业主提价3% - 5%。但在实际成交中，业主心理底价下降，议价幅度上升。太平洋房屋监测显示，新政前一个月议价幅度约为4%（业主平均心理价格在4.1万），新政后一个月议价幅度升至4.8%（业主平均心理价格降至3.97万）。更多业主想借新政尽快完成置换或变现。程红认为，本轮新政影响或将持续到10月底，短期内“金九银十”下上海二手房价预计仍以“以价换量”为主导。

上海楼市新政满月，新房市场在豪宅带动下量升价涨，二手房市场则以价换量逐渐回暖，外环外市场受益明显。未来市场走向还需持续关注政策影响和市场供需变化。